Dobrym przykładem jest okolica Portu Praskiego, gdzie 103-metrowe apartamenty potrafią kosztować około 3,5 mln zł, czyli blisko 34 tys. zł za metr kwadratowy.
Nie jest to poziom charakterystyczny dla całej Pragi-Północ. Najlepiej widać tu raczej, jak mocno pojedyncze adresy potrafią oderwać się cenowo od przeciętnej oferty dzielnicy.
Podobnie jest na Saskiej Kępie czy Kamionku. Po prawej stronie Wisły nie powstał jeden zwarty obszar luksusowego budownictwa. Są za to miejsca, które przyciągają zamożnych kupujących zupełnie różnymi atutami. W Porcie Praskim istotna jest bliskość centrum i Wisły, na Saskiej Kępie architektura oraz niewielka dostępność podobnych nieruchomości, a przy Mińskiej nowe budynki wpisane w postindustrialną część miasta.
Dużo zmieniło otwarcie w 2024 roku 452-metrowego mostu pieszo-rowerowego łączącego Pragę z bulwarami. Z okolic Okrzei można dziś przejść na lewy brzeg bez samochodu i komunikacji miejskiej. Do tego dochodzą metro, bliskość Wisły oraz tereny spacerowe.
Sam Port Praski powstaje etapami. Budynki przy Okrzei 6 i 8 są już ukończone, podobnie jak zabudowa przy Sierakowskiego 1–3, bezpośrednio przy basenie portowym. Powstały tam 172 lokale, a razem z inwestycją udostępniono kolejny fragment bulwaru. W planach są również Doki, czyli zabudowa wzdłuż nabrzeża i na jednym z portowych pirsów. Ten etap nadal czeka jednak na dalsze procedury administracyjne.
Port Praski ma już dziś oferty pokazujące, jak wysoko doszły ceny w tej części miasta. W ofercie Signature Estates znajduje się obecnie m.in. apartament przy Okrzei. Ponad 100 m², cztery pokoje i cena 3,5 mln zł oznaczają około 34 tys. zł za metr kwadratowy. Przy tej cenie i standardzie mówimy już jednak o nieruchomości luksusowej.
Apartament przy ul. Okrzei w Porcie Praskim. Fot. Signature Estates
Duża część charakterystycznej zabudowy powstała w okresie międzywojennym. Układ urbanistyczny Saskiej Kępy znajduje się w rejestrze zabytków od 1979 roku, a ochroną objęto również wiele tutejszych willi i domów wielorodzinnych.
Dobrze zachowanych mieszkań w modernistycznych budynkach jest bardzo ograniczona liczba. Jeśli ktoś szuka lokalu w przedwojennej willi, z ogrodem, dużym tarasem albo widokiem na stare drzewa, nie może liczyć na to, że za rok deweloper wybuduje obok drugi taki sam budynek.
Do tego dochodzą kameralne ulice, Francuska i bliskość Parku Skaryszewskiego. Ale przy Saskiej Kępie sam adres nie powinien kończyć sprawdzania nieruchomości. W starszych budynkach trzeba dokładnie obejrzeć instalacje, dach, wykonane remonty i części wspólne, sprawdzić możliwość parkowania oraz ewentualne ograniczenia konserwatorskie.
Przedwojenna willa może być rzadkością na rynku, ale zaniedbany dach nadal pozostaje zaniedbanym dachem.
Najlepiej widać to przy ulicy Mińskiej. Dawne tereny przemysłowe dostały nowe funkcje, ale nie zniknęły całkowicie pod nową zabudową. Stare mury i hale sąsiadują dziś z apartamentami, restauracjami i innymi usługami.
Największym przykładem tej zmiany jest SOHO by Yareal. Ukończona część mieszkalna obejmuje 10 budynków i 870 apartamentów, a przez teren inwestycji prowadzi 300-metrowy park linearny. W parterach działają restauracje, sklepy i punkty usługowe. W kwietniu 2026 roku rozpoczęła się także budowa SOHO HUB, czyli ostatniego etapu całego założenia. Zakończenie prac zaplanowano na pierwszy kwartał 2028 roku.
Kamionek nie sprzedaje więc tylko prestiżu starego adresu. Tutaj liczy się raczej miejski styl życia: nowy budynek, usługi kilka kroków od mieszkania, Park Skaryszewski w pobliżu i otoczenie, które nadal przypomina o przemysłowej historii tej części Warszawy.
Przy Mińskiej o wejściu do segmentu premium decydują już konkretne parametry mieszkania. Dobrym przykładem jest NEFRYT w kompleksie SOHO, sześciokondygnacyjny apartamentowiec z zaledwie 17 lokalami o powierzchni od 76 do 149 m². Kameralna skala, duże metraże, tarasy i położenie lokalu w budynku mocno odróżniają tę część oferty od zwykłej nowej zabudowy.
Dziś Koneser jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych punktów tej części miasta. Zachowano fragmenty historycznej zabudowy, ale wokół nich powstały nowe funkcje i mieszkania. To właśnie takie połączenie starej architektury z dobrze przeprowadzoną rewitalizacją najmocniej buduje wartość części adresów na Starej Pradze.
Sama kamienica jeszcze nie robi z mieszkania nieruchomości premium. Różnice między budynkami potrafią być ogromne. W jednej kamienicy mamy nowe instalacje, odrestaurowaną elewację, zadbane dziedzińce i windę. Kilkadziesiąt metrów dalej może stać budynek, który nadal czeka na poważny remont.
Wykończenie można poprawić po zakupie. Kuchnię wymienić, podłogę zerwać, ściany przemalować. Znacznie trudniej zmienić ciemne mieszkanie, hałas z ulicy albo widok, który za kilka lat zasłoni nowy budynek.
Przy droższych nieruchomościach coraz więcej mówi więc także to, co dzieje się wokół samego adresu. Praga nadal intensywnie się zabudowuje, a nowa inwestycja po sąsiedzku może zmienić ruch na ulicy, widok z okien czy ilość zieleni. Przy nieruchomościach premium właśnie te rzeczy najtrudniej naprawić po zakupie.
